주택임대차보호법 보증금

전세보증금 주택임대차보호법으로 지키는 길
잘 살던 내 집, 갑자기 나가라고 하면?
요새 같은 시대에 살만한 집 구하는 건 하늘의 별 따기 입니다. 아무리 매물이 많이 나왔다 하더라도 터무니 없이 비싼 집들밖에 없는 현실. 특히 최근에는 경기 불황, 특히 부동산 불황이 장기화됨에 따라서 전세 매물이 급속도로 사라지고 있는 실정입니다.
그렇기에 전세 생활을 하는 분들께서는 최근 나날이 오르는 전세값 때문에 따로 대출을 알아보는 것이 일상이 되기도 하고, 또 새로 집을 구하려는 사람들은 울며 겨자먹기로 거의 매매가에 육박하는 전세금을 내고 집에 들어가는 일도 비일비재하게 발생하고 있습니다. 그런데 만약 이렇게 어렵게 구한 집에서 갑자기 주인이 바뀌었다면서 나가라고 하면, 그러면서 보증금은 제대로 줄 수 없다고 한다면 얼마나 기가 막히고 당황스러운 일일까요?
세입자로서의 권리를 지키는 주택임대차보호법
하지만 그렇다고 하여 무조건 임차인이 임대인의 요구에 따라 나가라는 법은 없습니다. 오히려 임차인은 일정한 수준의 권리를 법에 의하여 보장받게 되는데요. 바로 주택임대차보호법입니다. 주택임대차보호법이란 우리나라 국민들이 더 안정적으로 주거생활을 할 수 있도록 제정된 민법상의 특례법이며, 만약 민법과 주택임대차보호법이 상충할 경우 주택임대차보호법을 우선으로 하게 됩니다.
전반적으로 임차인이 임대인의 일방적인 퇴거 요구에 불응할 수 있는 권리, 그리고 전세보증금에 대한 정당한 청구 권리와 우선권 확보를 골자로 하는 내용이며, 이 법에 의거하여 임차인은 계약 기간까지, 또는 계약 후 2년 내까지는 해당 임차 건물에 존속할 수 있고, 보증금에 대한 청구권이 다른 이들보다 우선하게 됩니다.
전세보증금을 지킬 수 있는 조건은?
다만 주택임대차보호법이 모든 임대인과 임차인 사이에서 적용되는 것은 아니며, 임차인은 반드시 주택을 명시적으로 인도 받고 주민등록상의 전입 신고를 거치며 확정 일자까지 받아야만 그 권리를 다음날부터 행사할 수 있습니다. 이러한 것을 가리켜서 대항력이라고 지칭하며, 전세보증금 구체적으로는 임차인이 제삼자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리를 말합니다.
이 대항력을 갖추고 있어야만 계약상에 명시된 날짜까지의 임차권, 또는 2년 미만의 계약이라면 2년까지의 임차권을 주장할 수 있게 되며, 후순위권리자나 다른 채권자들보다 더 먼저 보증금 변제 요구를 할 수 있는 우선변제권을 받게 됩니다. 또한 각 지방에서 고시하는 기준에 따른 환산보증금보다 낮은 보증금까지 갖췄을 경우 모든 채권자보다도 우선하게 되는 최우선변제권을 가질 수 있습니다.

이런 경우에도 전세보증금 지킬 수 있을까?

이렇게 주택임대차보호법은 임차인의 권익을 위하여, 임차인에게 우선되는 법률입니다. 하지만 앞서 설명한 바와 같이 특정한 요건에 의한 대항력이 구비되어야만 법의 보호를 받을 수 있게 되는데요. 말로는 쉬운 일이지만 실제로 집을 사고 팔고, 빌리고 빌려 주다 보면 앞서의 대항력 절차를 갖추기가 힘든 경우가 많습니다. 그렇다면 주택임대차보호법은 어떤 경우에 어디까지 적용이 될 수 있는지 판례 하나를 들어가면서 간단히 설명드리도록 하겠습니다.

A씨는 B씨에게 3억 원을 받고 자신의 집을 팔기로 계약을 하게 되었습니다. 이후 B씨는 우선 중도금과 계약금 명목으로 전체 매매가의 2/3에 해당하는 2억 원을 A씨에게 주게 되었는데요, 이 시점에서 아직 B씨는 A씨에게 치루어야 하는 잔금이 남아 있긴 했지만 별 이상이 없을 것이라 생각한 A씨는 그대로 B씨에게 집의 명의를 넘겨 주었습니다. 이후 B씨는 그렇게 사게 된 집을 가지고 C씨에게 1년짜리 전세를 5000만원에 주게 되었습니다.

그런데 여기서부터 전세보증금 문제가 일어나기 시작합니다. C씨는 개인 사정 때문에 자기 주민등록을 원래 살던 곳에서 옮기는 것이 불가능했으며, 이에 C씨는 궁여지책 끝에 자신의 아내를 세대주로 하는 방식을 사용하게 되었습니다. 이후 전입신고나 확정일자도 C씨가 아닌 C씨의 아내 명의로 이루어지게 되었습니다. 그래도 여기까지는 별 탈이 없었습니다만, 실제 문제는 B씨가 A씨에게 매매금의 잔금을 치루지 않게 되면서 불거지게 됩니다.

약속한 날짜가 되어 가는데도 B씨가 A씨에게 잔금을 치뤄 주지 않자 A씨는 계약을 파기하게 됩니다. 근데 해당 주택이 B씨의 소유였을 때 이미 B씨는 C씨를 세입자로 받아들인 상태입니다. C씨는 B씨에게 보증금을 청구할 수 없던 상황에서 A씨는 C씨에게 집을 나가라고 통보를 하게 되었는데요, 과연 C씨는 주택임대차보호법에서 말하는 대항력을 가지고 있는 것이고, 이를 근거로 전세보증금을 지켜내고 계약을 유지할 수 있을까요?

몇가지 궁금증 해소!

1) 임대차보호법기간 2년 안에 보증금이나 월세를 올릴 수 있는 것인가요?

- 다음 기준에 의하여 기간 언제라도 증감청구를 할 수 있습니다. 

주택임대차 제7조 (차임 등의 증감청구권) 

당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

위 사안처럼 계약기간을 특정한 상황에서 6개월 연장에 대하여 월세증액요청도 불가능한 이야기는 아닙니다. 

2) 그렇다면 법률에 의거 몇 %올릴수 있나요?

- 다음 조항에 따르면 5%로 규정하고 있습니다. 

주택임대차보호법 시행령 제8조 (차임 등 증액청구의 기준 등) 

①법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.

3)법률에 의거해서 적은 금액만 올릴 수 있다해도 임대인의 횡포로 큰 금액을 요구한다면 대항할 수 있는 방법이 있나요?

- 협의부분이라 협상 필요

이런 경우에는 각각의 요소에 따라 대항력 여부가 결정됩니다. 우선 C씨 스스로가 아닌 C씨의 아내가 전입신고와 확정일자를 잡은 상황에서 C씨의 대항력이 인정될 수 있는지에 대한 법리 분석이 필요합니다. 다만 임대인 명의 변경에 따른 계약 해지 등에 대해서는 주택임대차보호법 제4조 1항의 적용이 민법보다 더 우선하기 때문에 임차기간이 만료하는 시점이 오기 전까진 C씨는 집을 나가야 할 이유가 없게 됩니다.